瑕疵 期間 と は。 瑕疵担保責任、隠れた瑕疵とはどんなもの?2020年4月民法改正の内容も解説

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵 期間 と は

瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約の解除も、いずれも売主が無過失の場合であっても発生するものとされていました。 このような瑕疵担保責任という概念が認められた理由は、土地・建物売買契約のように、契約の目的物がいわゆる「特定物」であるからです。 売主の債務は特定物である当該土地と当該建物を引き渡すことですから、たとえ、土壌汚染のある土地や雨漏りのする建物を買主に引き渡したとしても、売主は、自己の債務を履行しており、売主に債務不履行はないと考えられてきたからです。 そうすると、売主は、瑕疵のある土地・建物を引き渡したとしても、売主としての債務は履行したことになり、債務不履行責任を負わないことになりますが、そのような結論は、瑕疵のある土地建物を引き渡す売主と、瑕疵の存在を知らずに売買代金を支払う買主との間に経済的な不公平を生ずることになります。 このために、法が特別に定めた責任(法定責任)として設けられたのが瑕疵担保責任です。 瑕疵担保責任は、売買当事者の不公平を是正するために法が特別に定めた責任ですから、売主に責めに帰すことのできる事由は必要ではありません。 その故に、瑕疵担保責任に基づく損害賠償も契約解除も売主が無過失であっても発生することになりますし、債務不履行責任の場面ではないので、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められています。 また、瑕疵が「隠れた」ものでない場合は、あえて法定責任を認める必要もないと考えられます。 ただし、損害賠償の範囲は、買主が瑕疵がないものと信頼したことより被った損害(いわゆる「信頼利益」)の範囲に限られることになります。 契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。 改正前民法の下で、「瑕疵」とは、「当該売買契約締結当時の取引観念上、その種類のものとして通常有すべき品質・性能、又は当該売買契約に基づき特別に予定されていた品質・性能を欠くこと」であると判断されてきました(最判平成22年6月1日)。 この判例の定義からすると、契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思います。 ただし、「契約の内容」に適合しているか否かが問われる以上、売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような定めをしているかにより、契約不適合責任の存否に関する判断が変わることも想定されるところです。 2020年4月に施行された、改正民法では、改正前民法の瑕疵担保責任に代わり、いわゆる「契約不適合責任」に置き換えられることになりました。 その理由は、目的物が契約の趣旨に適合しない場合は、特定物売買であったとしても、債務の不履行に該当するのではないか、という考え方によります。 契約不適合責任においては、「瑕疵」や「隠れた」という概念は直接の要件とはされていません。 改正民法における契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるか否か、それが隠れたものであるか否かを問題とするのではなく、引き渡された目的物がその種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否かが問題になります。 契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、当事者がこれを免除する特約も有効にすることができます。 ただし、契約不適合責任を免除する特約は常に有効であるとは限りません。 法律は、契約不適合責任免除特約が無効となる場合を規定しています。 民法の規定による契約不適合責任免除特約の無効 契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが信義に反する場合には無効となります。 宅地建物取引業法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 売買契約において、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、当該宅地建物取引業者は、担保責任の期間を2年以上とする場合を除き、売主の瑕疵担保責任の規定を民法の規定よりも買主に不利な特約とすることは無効と定められています。 消費者契約法の規定による瑕疵担保責任免除特約の無効 事業者(法人その他の団体や事業のために契約する個人を含む)と消費者(個人であって非事業のために契約する者)との間の契約(消費者契約)の場合に、事業者の瑕疵担保責任を全部免除する特約は無効と定められています。 このように、売主が瑕疵担保責任を負わないとする瑕疵担保責任免除特約がなされることは少なくないと思われますが、瑕疵担保責任を免除する特約は常に有効なわけではありません。 例外としての無効事由に該当していないかを必ずチェックする必要があることに留意してください。 改正民法に「瑕疵」という用語が使われなくなったことにより、各種の法令が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という用語に改正していますが、品確法については、「瑕疵」という用語が残され、同法2条5号において「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と定義されることになります。 また、品確法では、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、改正民法415条(債務不履行による損害賠償)、541条(催告解除)、542条(無催告解除)、562条(買主の追完請求権)及び563条(買主の代金減額請求権)に規定する担保の責任を負うと定められています。 法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースがあります。 また、建築業者が既に倒産している場合もあります。 そこで、「構造計算書偽装事件」を契機として、2008年4月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保法)が施行されました。 この法律では、新築住宅を供給する施工業者や売り主は、柱や屋根といった基本構造に欠陥が見つかった場合の10年間の瑕疵担保責任を果たすために必要な資力を、「予め供託金を積んでおく」、もしくは「保険に加入する」のいずれかで担保することが義務付けされています。 買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようになっています。 なお、この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。

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損害賠償請求の期限とは|損害賠償請求相談サポート

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瑕疵(かし)は、想定されていない傷や欠陥、もしくは本来想定していたはずの品質を有していないことを言います。 請負契約においては、『瑕疵担保責任』が発生するリスクがあるので注意しなければなりません。 まずは瑕疵担保責任の概要や具体的なリスクを解説します。 成果物に瑕疵があった場合に負う責任 瑕疵担保責任とは、提出した成果物に何らかの欠陥や想定と異なった部分が見つかった時は、それに対する補償をする責任です。 成果物の提出を求められる『請負契約』を結ぶ場合に関係してきます。 『委任契約(準委任契約)』については、瑕疵担保責任が発生することはありません。 成果物に対して責任を負うのは、請負契約を結んだ時のみです。 瑕疵があった場合に発生するリスクは? 瑕疵があった場合、発注元は作業者に対し、次の請求権を得ます。 瑕疵修補請求権• 損害賠償請求権• 契約の解除権 つまり、瑕疵があった場合に瑕疵を補修、瑕疵によって被った損害に対する賠償請求、あるいは契約の一方的な解除が行えるというわけです。 ただし、重要ではない瑕疵に対して過分な費用を要求することや、契約を結んだ目的を成果物によって達成できる場合に契約の解除をすることはできません。 2020年4月より改正民法が施行され、瑕疵担保責任は契約不適合責任になりました。 仕事の成果物に瑕疵があった場合、注文者は追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償請求を行うことができます。 瑕疵担保責任を負う期間は? 瑕疵担保責任については、民法によって、発注元に成果物を渡してから1年間だと明記されています。 つまり現状の法律では、提出して1年を過ぎた後には、成果物に対していかなる責任も負わないということです。 ただし、2020年に民法が改正され、この取り決めが変わります。 瑕疵担保責任は『納品から5年、その間に発注元が瑕疵を知って1年以内』という条件に変わるため、注意しましょう。 瑕疵担保責任を巡って、契約者同士がトラブルになるケースも少なくありません。 例えば瑕疵を理由に契約の解除を迫られたものの、作業者側はそれで満足のいく成果物だと思っている場合などが挙げられます。 このようなトラブルを未然に防ぐためにも、契約書の作成は必須です。 契約書の作成は『下請法』によって義務づけられています。 フリーランスを守る法律である下請法についてはしっかり把握しておきましょう。 不当な内容ではないかどうか確認 契約書を作成するにあたって、必ず内容を確認しておきましょう。 不当な内容が盛り込まれていないかどうか、あらかじめきっちりチェックすべきです。 契約書の内容に不備があった場合には次のようなことが起こり得ますので、可能であれば弁護士などの専門家に見てもらうようにしましょう。 大幅な修正や事後対応を要求される 成果物の修正をどこまで行うのかを、あらかじめ契約書に盛り込んでおきましょう。 成果物を始めから作り直さなければならないような、根本的な修正になるような事態を防ぐことが重要です。 また、それが現状の瑕疵に対する修正作業なのか、それとも新機能として別の発注なのか、判断が難しい場合もあります。 そこに境界線をしっかりと引いておかないと、延々と修正作業をさせられることになりかねません。 賠償リスクを負う 契約書の中に作業範囲や、責任の範囲をしっかりと明記しておきましょう。 過大な賠償を請求されないために、損害賠償を請求するラインの明確化や、金額の上限についても、契約書に記載しておくことで、トラブルを防げます。 契約不適合責任により追完請求をどこまでされるのか分からない部分もあるかと思いますが、民法の条文では以下のように規定されています。 「引き渡された目的物が酒類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引き渡し又は不足分の引き渡しによる履行の追完を請求することができる。 ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完ができる」 民法562条買主の追完請求権) 注文者があまりに不相当な追完請求を行った場合には注文者が請求した方法とは異なる方法での履行の追完ができるということになります。 契約書を作成する際にはこの追完請求に関する知識も踏まえたうえで自身に不利な内容にならないように注意をして作成するようにしましょう。 自分で契約書の作成が難しい場合には行政書士や弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。 契約書がない場合はどうなる? 契約書を交わさないまま仕事に取りかかった場合や、あるいは契約書の中に瑕疵担保責任に対する記載がなかった場合にはどうなるのかを見ていきましょう。 契約書がなくても責任は発生 契約書がない場合でも、瑕疵担保責任は発生します。 ただし、契約書がない場合は瑕疵担保責任の生じる線引きや保証の度合いが曖昧になり、作業負担が大きくなってしまうことがあります。 契約書は事前作成しておくべきです。 請負側の責任が重くなる傾向がある 特に2020年の民法改正による影響で、請負側の責任が重くなることが予想されています。 2019年時点での損害賠償については、発注元が瑕疵を知らなかったために支出した費用を払うことになります。 例えば成果物がアプリであれば、そのアプリの登録料やユーザー補償にかかった費用などです。 しかし2020年からは代金の減額請求や追完請求と言って、変わりの商品の引き渡しや不足分の引き渡しを求めることが可能になります。 契約自体は口約束でも成立するため、契約書の作成を行っていない場合であっても契約不適合責任は発生します。 改正民法により、追完請求や代金減額請求が注文者には可能となりましたが、例えば注文者が提供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合については上記の請求は認められません 民法636条 まとめ 業務委託の中で特に請負契約を結ぶ際には、瑕疵担保責任については明確化しておきましょう。 瑕疵の定義や作業範囲、補償金額の上限について、契約書に明記しておくことは必須です。 契約書がないまま作業を進めてしまうと、不当に契約が解除されたり、多額の損害賠償を請求されたりといったリスクが発生します。 契約書の作成は下請法にも義務として記載されているため、作業に入る前に必ず作成しましょう。

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【弁護士が回答】「設計 瑕疵」の相談268件

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「当ホームページ」に掲載している記事、写真、イラスト、動画などのコンテンツの著作権は、(一社)大阪府宅地建物取引業協会(以下、大阪宅建協会)または 正当な権利を有する第三者に帰属しておりますので無断転載について禁止しております。 (容量:315KB PDF形式)いったんPCへ保存したのち開いて下さい。 こんにちは。 今回は不動産を売却するAさんからの相談で土地の瑕疵担保責任についての質問だよ。 そうだったね。 では、今回は土地の瑕疵担保責任について話をしてみよう。 博士、土地の瑕疵担保責任ってどういうことをいうの? そうだね。 例をあげてみると、法律的瑕疵(法令上の建築制限や権利関係等)、物理的瑕疵(軟弱地盤、土壌汚染等)、環境的・心理的瑕疵(近隣の嫌悪施設や事故物件等)等があげられるね。 どこが建物と違うの? そうだね。 建物との違いは物理的瑕疵によく表れているんだ。 物理的瑕疵?博士もう少し分かり易く説明して。 普通、土地は駐車場でもない限り建物を建てる目的で購入するだろ? そうだね。 おうちを建てるために買うね。 その土地の地盤が弱かったり土壌汚染があると、建物を建てることができなかったり、建築することに障害が出て、土地としては瑕疵となるんだ。 なるほど。 そこが土地の瑕疵の特徴なんだね。 また、土地は引き渡されてから建築にかかるまで計画や設計等に時間や費用を必要とする為、土地の瑕疵が原因で建築が進まないとなると大きな紛争にもつながるんだ。 大きな紛争ってどういうこと? 建物の場合は売買契約で一旦契約は完結するけど、土地の場合は建物を建てるのに請負契約等とも関連するので、他の不動産取引にも影響を与えかねないんだ。 なるほど。 それで問題が大きくなるんだね。 だから土地についての瑕疵は、建物以上により慎重に調査する必要があるんだよ。 では、具体的に土地の瑕疵について見ていこう。 博士よろしくお願いします。 まず、土地の瑕疵の具体例を示してみよう。 そうなんだ。 例を見る限り、表面上ではなかなか分からないだろ? 特に、土壌汚染なんかどうやって調べるの? 行政機関で調べたらわかるよ。 専門家に土壌調査をしてもらってもし汚染物質が発見された場合には、除去や土の入れ替えによって大きな費用が生じ、売買価格を超過することもあるんだ。 へえ~、そのことを知らずに、土地を売ったり買ったりしたら大変だね。 そうなんだ。 じゃあどうすればいいの? まず、売主は売却する土地(物件)について、以前の使用者がどの様に利用していたか、また水はけや地盤の状態はどうであるか、その他心配となるような予兆(地盤沈下等)等、売主にしか分からない情報を媒介業者や買主に告知することが大切だよ。 なるほど。 また、売主は自らが瑕疵担保責任を負わなければならないことをよく認識したうえで、物件の可視化に努めることが必要なんだ。 物件の可視化? そう、前回(第25回中古物件の瑕疵担保責任)でも説明したように、売主が宅建業者の場合は隠れた瑕疵、すなわち買主が知らない(不注意を除く)瑕疵について責任を負わなければならないんだ。 その為、売主は予め瑕疵についての不安や不明な点を、専門家(調査会社、建築士、地質検査技師等)に調査依頼することも必要なんだ。 また場合によって契約時に、売主は調査や検査の機会を買主に与えることも必要だね。 なるほど。 良いも悪いも含めて、買主への情報提供が必要なんだね。 物件の可視化に努めることによって、売主と買主とは公正な売買価格を決定することができるんだ。 売主の説明義務や責任は分かったけど、調査や瑕疵担保責任について媒介業者に義務や責任はないの? 媒介業者は宅建業法に基づく調査義務や重要事項説明責任はあっても、土地の特別な調査や検査義務まではないんだ。 また、瑕疵についても売主と異なり、責任を負うこともないんだ。 じゃあ、媒介業者にはどんな義務や責任があるの? 第一に、媒介業者は取引を安心安全に導く義務がある。 その為、媒介業者は売主に瑕疵担保責任があることを十分理解してもらい、物件によっては買主と協力し、地質調査や検査をアドバイスして、事前に問題点を取り除くよう進める必要があるんだ。 また、契約した後、万一瑕疵が判明した場合でも、その対処方法や手段を売主と買主の間で売買契約書の中で取り決めておくことも媒介業者の責任だね。 売買契約書での取り決め? 売買契約書に契約本来の目的を定めることによって、売主の責任範囲を具体的に明確にしたり、瑕疵担保期間を限定することによって取引を安定させたりすることも必要だね。 取引の安定ってどういうこと? 瑕疵担保責任の期間は、売主が宅建業者の場合は物件の引き渡しから2年以上とする特約以外は瑕疵を知った時から1年以内とする民法よりも不利な特約は無効となるんだよ。 でも、売主が一般消費者の場合、この瑕疵担保責任の期間は、民法上当事者の合意によって変更が可能なんだ。 瑕疵担保責任を負わないという特約も有効となるし、例えば3~6ヶ月前後で区切ることもできるんだ。 3~6ヶ月? 通常、土地を購入してから基礎や土木等の工事に取り掛かるのに半年ほどの期間を要するだろ?その為に、少なくともその期間内は瑕疵担保責任の期間として定めたりするんだ。 なるほど。 買主の購入目的によって、瑕疵担保期間を定めるんだね。 そうなんだ。 媒介業者は取引を安心安全に完了する為にも、売主、買主双方が納得できるように契約書で取り決めを行うんだ。 その為にも、経験豊富な媒介業者さんに依頼することが大切だね。 そうだね。 特に、相続物件や瑕疵の恐れがある物件を売却するにあたっては、単に会社の規模の大小ではなく、経験豊富で高い実務能力を供なった信頼できる媒介業者を選ぶ事が大切だよ。 わかりました!博士ありがとう。 なお、瑕疵とは「通常備えていなければならない品質・性能を欠いている状態」とされており、売主が瑕疵担保責任を問われた場合、契約の目的によっては瑕疵として取り扱われる場合や扱われない場合もあるので、瑕疵の判断は難しいんだ。 もし、分からない場合や不安に思うようなことがあれば、法律の専門家に尋ねることが大切だよ。 できれば、売買契約の前に大阪宅建協会をはじめ不動産関連団体が窓口となる相談所まで相談して下さいね。 ライター 西井 幸男(なにわ東支部会員).

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